リースバックについては分かったけど、どんなメリットがあるの？
などなど、まだ新しい制度な上、多少複雑なリースバックについて疑問を持っている人は多いようです。
自宅を売却した後も住み続けられるリースバックは、活用方法によってはいいとこどりのメリットも。
リースバックとは？
リースバックの仕組みは、まず不動産会社などのリースバック業者に①家を売却し、②売却代金を受け取ります。
その後、リースバック業者と③賃貸借契約を結び、毎月④家賃を支払うことで定められた期間の間住み続けます。
これは、リースバック業者が「家賃滞納」や「買い戻し特約のために自由に売却できない」というリスクを抱えている点に起因します。
また、1カ月の家賃は買取価格の7~13%ほどと言われています。
リースバックのメリット
現金が手に入るまでの期間が短い
リースバックの最大のメリットは、現金がすぐに手元に入る点です。不動産売却の場合、買い主が見つかるまでにどのくらいの期間がかかるかわかりません。最悪見つからない事もあり得ます。また、煩雑な手続きや引越し費用、諸経費などが必要です。
それに対して、リースバックは不動産会社に直接買い取ってもらうので、期間を空けずに現金を手にすることができます。すぐに大きなお金が必要な場合には、売却よりもリースバックのほうがメリットが大きいといえるでしょう。
周りに知られず売却ができる
リースバックの場合は、公に売却活動を行いません。所有者と不動産会社との間だけで取り引きが交わされるため、周囲に知られることなく住宅を売却することができます。
従来の売却活動であれば、広告を出したり不動産会社のホームページに物件情報を掲載するので周囲に売却活動中であることが知られてしまいます。金銭的な問題を抱えている場合には周囲に知られたくないと思う人が多いのは事実しょう。
リースバックなら生活環境が変わらないため、周囲は気がつかないまま物件を売却と大きな資金調達ができる点がメリットとなります。
固定資産税の支払いがなくなる
不動産を所有していると、固定資産税や火災保険科などの支払いが発生します。リースバックを利用してた場合所有者から借り主になります、当然こうした経費は所有者が支払うものになりますので、借主にはかかってこないのはメリットといえます。
月々の家賃だけ管理することになりますので支払いもシンプルになります。
買い戻しができる
一時的に大きな資金が必要になった場合に、リースバックを利用して手元に資金を用意したとします。
そこでは一時的に借り主となりますが、資金に余裕ができたタイミングで買い戻して再度所有者になることも可能です。買い戻しができるリースバックを利用しておけば、いずれ買い戻せるという希望が持てるでしょう。
リースバックのデメリット
売却代金は相場よりも低い
リースバックの場合、売却価格は希望価格より低くなることは想定しておきましょう。市場の相場をチェックして、おおよその売却金額を算出するとよいでしょう。リースバックで受け取れる金額は、相場の7〜8割程度になると考えておくほうが安心です。
物件の築年数や状態によっても価格は変動します。また、買取を依頼する不動産会社によって買取価格も変動します。いずれにしても、通常の売却よりも金額が低額になる点はデメリットといえるでしょう。
いつまでも賃借できるわけではない
リースバックのメリットは、売却した住宅に住み続けることができる点です。ただ、ここには条件があります。不動産会社によっては、賃貸借契約期間を設けているところもあります。永続的にリースを行うことができるとは限らない点がデメリットとなります。
ただし近年の契約では、ニーズの高まりから期間を設けないサービスを提供している会社が多いようです。相談時にわすれずに確認をするようにしましょう。
買い戻しの費用が高くなる
リースバックで売却した不動産を買い戻したい場合には注意が必要です。売却した金額よりも、買い戻しに必要な費用が高額になるケースがほとんどだからです。
リースバックを行う不動産会社は、売買に関係する必要経費や上乗せ利益を買い戻し価格に上乗せします。
たとえば、リースバックでの売却価格が1,500万円だった場合の買い戻し価格を計算してみましょう。
1,500万円×1.1＝1,650万円
上記のように買い戻し価格は、安くても1,650万円、高くなると1,950万円になります。
リースバックの活用事例
住まいの「終活」
不動産は現金と異なり単純に分割ができません。
家族が亡くなった後に、不動産の相続をめぐる揉め事が起こったり、処分に手間取る可能性があります。
リースバックを使えば、自宅に住み続けながら資産整理を進められるだけでなく、老後資金としてのまとまった現金も手に入ります。
ただし、リースバックの賃貸契約の期間（＝住み続けられる期間）には制約のあるケースも。
必ずリースバックの契約時に確認しましょう。
離婚後も自宅に住み続けたい
離婚に伴い、ローンの支払いが困難になった上記のケース。
とはいえ、愛着のある自分の家に住み続けたいと考える人もいるのではないでしょうか。
売却金や手持ち資金で、リースバック時にローンを完済することが条件ではありますが、リースバックを行うことである程度の期間、自宅に住み続けることができます。
その後、買い戻しを行うことも可能です。
ただしリースバックの家を買い戻す際、売却時の1.1倍～1.3倍高い金額が相場となります。トータルで支払う金額を考えた上で決断しましょう。
事業資金の確保
リースバックで得た資金の使い道は自由です。
その為、銀行から資金の融資を受けることが難しい場合などでも、リースバックで得た資金を利用できます。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージとは、今住んでいる家に住み続けながらも、その住居を担保にしてお金を借りられるシニア層向けの制度です。借り入れしている間は返済する必要はありません。契約した人が死亡したら契約が終了となり、担保にしていた家を売却して一括返済をします。
特徴としては、
- 不動産を担保に借り入れるが、返済は死亡後であること
- 毎月の返済は金利分のみ必要となること
- 平均55~65歳以上の年齢制限があること
があります。
しかし、長寿によって資金限度額まで使ってしまう「長生きリスク」、不動産価格の下落などの「不動産価格変動リスク」、変動金利による大幅な金利上昇などの「金利上昇リスク」などのデメリットを抱えているため、トップシェアの東京スター銀行でも、2005年からの累計利用件数が1万2000件にとどまっており、普及が進んでいないのが現状です。
以下に、リースバックとリバースモーゲージの代表的な違いについて説明していきます。
リースバックとリバースモーゲージの違い
リースバックとリバースモーゲージの違い
| リースバック | リバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| 対象者 | 個人・法人 | 個人のみ |
| 対象物件 | 不動産全般 | 一戸建てのみ※ |
| 年齢制限 | なし | 55~65歳以上のみ |
| 住宅ローン | 抵当権等が設定されていても利用できる | 抵当権等が設定されていると利用できない※ |
| 使用用途 | 自由 | 投資や事業用途は不可 |
| 所有権 | 売却先の不動産会社 | 本人 |
| 固定資産税の納税義務 | なし | あり |
| 家族の同居 | 可能 | 配偶者のみ |
| 契約終了後 | 買戻し可能 | 売却 |
物件の所有権
リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関や自治体からお金を借りることができるシステムです。借り入れたお金は、所有者が死亡した時点で自宅を売却して一括返済するというのが、リバースモーゲージの特徴です。
そのためリースバックとの違いは、所有者が本人のままである点です。リースバックは、所有権が不動産会社などの買い主に移行します。
所有権が本人にあるということは、固定資産税や維持費は本人が支払う必要があるということです。
使用用途の制限
リースバックは、お金の使い道は自由ですが、リバースモーゲージに関しては、使用用途に制限があります。
リバースモーゲージは、高齢者向けのシステムであるため、使用用途は生活費や老人ホームへの入居資金など老後の生活資金として使用することに限定されています。投資や事業資金などに借入金を使用することはできません。
同居者の制限
もうひとつの特徴は、同居者に制限がある点です。リースバックに関しては、家族との同居が可能です。ただ、リバースモーゲージの場合は、同居者は配偶者のみと制限されます。
記事のおさらい
リースバックとは何ですか？
リースバックとは、自宅や店舗などの不動産物件を専門の不動産会社に売却し、新たにオーナーとなった買主に対して家賃(リース)を支払う契約形態です。詳しく知りたい方はリースバックとは？をご覧ください。
リースバックの仕組みを教えてください
①自宅を売却する
まずは、所有している不動産を売却します。リースバックを扱っている不動産会社に連絡して、自宅の売却価格の見積もり査定をしてもらいましょう。売却価格に納得できたら売買契約を結びます。
②リース(賃貸)契約
不動産会社と売買契約を結んだら、同時に賃貸借契約を結びます。
一般的には2~3年の定期借家契約を結ぶと言われていますが、近年の利用者増加によって普通借家契約を結ぶことも多いようです。
③資金ができたら買い戻しの三つのステップで進める事ができます。
リースバックのメリットの一つに、買い戻しができる点があります。「ひとまず売却して、リース料金を支払いながら生活して、資金の目処がついた段階で買い戻しをする」という計画を立てておくこともできるでしょう。詳しくはリースバックの仕組みをご覧ください。
リースバックのメリット
①現金が手に入るまでの期間が短い
②売却した後も住める
③周りに知られず売却ができる
④固定資産税の支払いがなくなる
⑤買い戻しができる
の5つのメリットがあります。詳しく知りたい方はリースバックのメリットをご覧下さい。
リースバックのデメリットはありますか？
①売却代金は相場よりも低い
②いつまでも賃貸できるわけではない
③相場よりも家賃がかかる
④買い戻しの費用が高くなる
の4つのデメリットがあります。詳しくはリースバックのデメリットをご覧ください。
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